자녀가 증여받은 주택을 5년 내 매도하면 세금이 얼마나 나올까?

자녀가 증여받은 주택을 5년 내 매도하면 세금이 얼마나 나올까?

부모가 자녀에게 증여한 주택을 자녀가 바로 매도하면 이월과세가 적용되어 예상보다 높은 양도소득세를 부담할 가능성이 크다. 증여 후 5년이 지나면 이월과세 적용이 사라지고, 자녀가 증여받은 시점의 취득가액을 기준으로 양도세가 계산되어 세금 부담이 줄어든다.

이월과세, 비과세 요건, 양도세 증가 가능성을 면밀히 분석하여 자녀가 주택을 언제 매도하는 것이 절세에 유리한지 알아보자.

1. 5년 내 매도하면 양도소득세가 증가하는 이유 (이월과세 적용)

2025년 기준으로 증여받은 주택을 5년 내 매도하면 부모의 취득가액이 기준이 되어 양도세가 부과된다. 이를 이월과세(과거 취득가액 적용)라고 하며, 세금 부담이 크게 증가할 수 있다.

이월과세 적용 방식

• 5년 내 매도: 부모의 취득가액 기준으로 양도세 계산
• 5년 초과 후 매도: 자녀가 증여받은 당시의 시가로 양도세 계산

이월과세 적용 예시

구분	5년 내 매도 (이월과세 적용)	5년 초과 후 매도
취득가액 기준	부모의 취득가액 적용	자녀가 증여받은 시가 적용
양도세 부담	높음 (양도차익 증가)	낮음 (세금 절감)
절세 효과	불리함	유리함

절세 전략

• 증여 후 최소 5년 이상 보유한 후 매도하면 이월과세를 피할 수 있음
• 5년 내 매도가 불가피한 경우, 증여가 아닌 부모가 직접 매도하는 것이 유리할 수도 있음

자녀가 증여받은 주택을 5년 내 매도하면 세금이 얼마나 나올까?

2. 5년 내 매도 시 양도소득세 얼마나 증가할까? (세금 계산법)

이월과세가 적용되면 부모의 취득가액이 기준이 되어 양도차익이 커지므로, 세금 부담이 크게 증가한다.

양도세 계산 공식

양도차익 = 매도가 - 취득가액 - 필요경비
양도소득세 = 양도차익 × 세율 - 장기보유특별공제

양도세 부담 비교 (부모의 취득가액 vs. 자녀의 취득가액 기준)

구분	부모의 취득가액 기준 (이월과세)	자녀의 취득가액 기준 (5년 이후 매도)
취득가액	3억 원	7억 원 (증여 당시 시가)
매도가	10억 원	10억 원
양도차익	7억 원	3억 원
양도세 (예상)	약 2.8억 원	약 7천만 원

이월과세가 적용되면 양도차익이 커지므로, 5년 내 매도할 경우 양도세 부담이 약 4배 증가할 수 있다.

절세 전략

• 양도세를 줄이기 위해 증여 후 5년 이상 보유 후 매도하는 것이 가장 효과적
• 5년 내 매도가 불가피한 경우, 부모가 직접 매도한 후 현금으로 증여하는 것이 유리할 수도 있음

자녀가 증여받은 주택을 5년 내 매도하면 세금이 얼마나 나올까?

3. 5년 내 매도해도 비과세 받을 수 있는 방법이 있을까?

일반적으로 증여 후 5년 내 매도하면 이월과세가 적용되지만, 일부 경우에는 비과세 혜택을 받을 수 있다.

비과세 가능한 경우

• 1세대 1주택 비과세 요건 충족
• 양도가액 12억 원 이하

1세대 1주택 비과세 요건 (2025년 기준)

• 보유 기간 2년 이상
• 조정대상지역의 경우 2년 이상 실거주 필요
• 매도 시 양도가액 12억 원 이하

절세 전략

• 자녀가 1세대 1주택 요건을 충족할 경우, 비과세 혜택을 받을 수 있음
• 이월과세를 피하기 위해 자녀가 증여받은 후 5년 이상 보유하는 것이 유리

자녀가 증여받은 주택을 5년 내 매도하면 세금이 얼마나 나올까?

4. 부모가 증여 대신 직접 매도 후 현금 증여하면 세금이 줄어들까?

부모가 주택을 증여한 후 5년 내 자녀가 매도하면 이월과세가 적용되어 세금이 증가하지만, 부모가 직접 매도한 후 현금으로 증여하면 절세 효과가 있을 수 있다.

부모 직접 매도 vs. 증여 후 5년 내 매도 비교

구분	부모 직접 매도 후 현금 증여	증여 후 5년 내 매도 (이월과세 적용)
취득가액 기준	부모의 취득가액	부모의 취득가액
양도세 부담	높음 (하지만 증여세 없음)	높음 (이월과세 적용)
증여세 부담	있음 (5,000만 원 공제 가능)	없음

절세 전략

• 주택 증여 후 5년 내 매도가 불가피하다면, 부모가 직접 매도한 후 현금으로 증여하는 것이 유리할 수 있음
• 양도세와 증여세를 비교하여 어떤 방식이 더 절세 효과가 큰지 분석해야 함

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자녀가 증여받은 주택을 5년 내 매도하면 세금이 얼마나 나올까?

5. 증여 후 5년이 지난 후 매도하면 세금 부담이 얼마나 줄어들까?

이월과세가 적용되지 않는다면 자녀가 증여받은 시점의 취득가액이 양도세 계산 기준이 되므로, 세금 부담이 대폭 감소할 수 있다.

5년 이상 보유 후 매도 시 절세 효과

구분	5년 내 매도 (이월과세 적용)	5년 초과 후 매도
취득가액 기준	부모의 취득가액	자녀가 증여받은 시점 기준
양도세 부담	높음	낮음
절세 효과	불리함	유리함

절세 전략

• 5년이 지난 후 매도하면 증여받은 당시의 가격이 적용되므로 세금 부담이 크게 줄어듦
• 증여 후 보유 기간을 최소 5년 이상 가져가는 것이 절세에 유리

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결론: 증여 후 5년 내 주택 매도 시 절세 전략 요약

✅ 이월과세로 인해 증여 후 5년 내 매도하면 부모의 취득가액이 적용되어 양도세 폭탄 가능성 있음
✅ 양도소득세 부담을 줄이려면 증여 후 최소 5년 이상 보유 후 매도하는 것이 유리
✅ 자녀가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 이월과세 없이 절세 가능
✅ 부모가 직접 주택을 매도한 후 현금 증여하는 것이 더 유리할 수도 있음
✅ 세법 개정 사항을 반영한 절세 전략을 세워야 추가 세금 부담을 피할 수 있음

부모가 주택을 증여한 후 자녀가 언제 매도하는지가 세금 부담을 결정하는 핵심 요소다. 증여 후 5년 이상 보유하면 절세 효과가 커지므로, 세금 계획을 미리 수립하는 것이 중요하다.

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FAQ

증여받은 주택을 5년 내 매도해도 부모의 취득가액을 인정받지 않을 방법이 있을까?

이월과세는 증여 후 5년 내 매도할 경우 부모의 취득가액을 기준으로 양도세가 부과되는 제도입니다. 하지만 예외적으로 이월과세를 피할 수 있는 방법이 있습니다. 예를 들어, 자녀가 증여 후 1세대 1주택자가 되어 비과세 요건(거주 및 보유 2년 이상)을 충족하면 이월과세를 적용받지 않고 양도세 부담을 줄일 수 있습니다. 또한, 증여받은 주택을 5년간 유지하면서 소득세법상 거주요건을 충족하면 이월과세를 회피할 수 있습니다.

부모가 여러 채의 주택을 보유한 상태에서 특정 주택만 자녀에게 증여하면 양도세 부담이 달라질까?

부모가 다주택자인 경우, 조정대상지역에서 주택을 매도하면 최대 82.5%의 양도세 중과세가 부과될 수 있습니다. 하지만 주택을 증여하면 양도세 부담 없이 자녀에게 재산을 이전할 수 있습니다. 다만, 자녀가 5년 내 해당 주택을 매도하면 부모의 취득가액이 기준이 되어 양도세 부담이 커질 수 있으므로, 상대적으로 취득가액이 높은 주택을 증여하는 것이 절세에 유리합니다.

증여받은 주택을 5년 내 매도하면 증여세를 추가로 납부해야 할 가능성이 있을까?

증여세는 증여 시점에서 결정되며, 이후 주택을 매도하더라도 추가 증여세 부담은 발생하지 않습니다. 하지만 국세청이 ‘우회 양도’로 판단하면 증여세 회피로 간주될 수 있습니다. 예를 들어, 부모가 직접 매도할 경우 양도세가 많이 나오기 때문에 자녀에게 증여 후 바로 매도하는 경우, 국세청이 증여세 재부과 또는 추가 조사에 들어갈 가능성이 있습니다. 이를 방지하려면 증여 후 5년 이상 보유하는 것이 안전합니다.

자녀가 증여받은 주택을 5년 내 매도할 경우, 장기보유특별공제를 받을 수 있을까?

양도세를 줄이는 대표적인 방법 중 하나는 장기보유특별공제입니다. 하지만 이월과세가 적용될 경우, 부모의 취득기간을 인정받지 못하고 자녀의 보유 기간만 인정되므로 공제 혜택이 줄어듭니다. 즉, 증여받은 후 5년 내 매도하면 장기보유특별공제를 충분히 적용받지 못해 세금 부담이 커질 수 있습니다. 절세를 위해서는 최소 5년 이상 보유한 후 매도하는 것이 유리합니다.

자녀가 증여받은 주택을 5년 내 매도할 계획이라면, 임대 등록을 하면 세금이 줄어들까?

주택을 증여받은 후 바로 매도하지 않고 일정 기간 임대를 하면 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 임대사업자로 등록하면 양도세 중과 배제, 종합부동산세 감면 등의 혜택을 받을 수 있기 때문입니다. 하지만 2025년 기준 임대사업자 등록 요건이 까다로워졌으며, 일정 기간 임대를 유지해야 감면 혜택이 유지되므로 단기적으로 활용하기는 어렵습니다. 따라서 임대 등록보다는 5년 이상 보유 후 매도하는 것이 절세에 더 효과적일 수 있습니다.